Cuando en una compraventa de un inmueble la elevación a escritura pública del contrato está supeditada a la condición suspensiva de la cancelación total del precio del bien, no se puede obligar al vendedor a realizarlo si el comprador no cumple con satisfacer esa condición y no acredita el pago total del precio.

Toda vez que si bien la obligación de elevar a escritura pública el contrato se encuentra a cargo del vendedor, este solo podrá ejecutarlo una vez que la otra parte haya efectuado su contraprestación.

Este constituye el principal lineamiento jurisprudencial que se desprende de la sentencia en Casación Nº 5733-2017 Callao emitida por la Sala Suprema Civil Transitoria, que al declarar infundado dicho recurso interpuesto dentro de un proceso de otorgamiento de escritura pública, delinea una pauta sobre la condición suspensiva en la compraventa.

Fundamento

El supremo tribunal trae a colación lo vertido en los fundamentos 73, 74 y 75 del Título IV.8 del Pleno Casatorio N° 4442-2015- Moquegua.

Así, advierte que una de las circunstancias que se deben tener en cuenta en el control de eficacia (o exigibilidad) es la presencia de alguna condición o plazo suspensivos en el contrato que se pretende formalizar. Asimismo, que la condición y el plazo son mecanismos o instrumentos de autonomía privada, “es decir, de ese poder que le permite a los sujetos regular sus propios intereses, instrumentos que las partes pueden insertar o no en el programa contractual y que, si lo hacen, influirán sobre los efectos del contrato de manera conforme a los planes y a los intereses de aquellas”.

De ese modo, el tribunal se acoge a las posturas jurídicas de los juristas italianos Emilio Betti y Vincenzo Roppo, teniendo en cuenta también que la condición y el plazo inciden en la eficacia del contrato, no en su existencia ni en su vinculación ni en su validez.

En ese contexto, advierte que el contrato sujeto a condición o a plazo es uno que ha cumplido su procedimiento de formación, que vincula a las partes y genera deberes instrumentales a cargo de las partes y, que es, además, un contrato válido, a menos que su validez se vea perjudicada por un defecto de la condición, como alguno de aquellos previstos en los artículos 171 y 172 del Código Civil.

De igual manera, advierte que la condición consiste en un evento futuro e incierto de cuya verificación se hace depender la eficacia del contrato.

Por ende, al distinguir entre condición suspensiva y condición resolutoria, toma en cuenta que la primera es aquella que determina que el contrato no produzca sus efectos (o algunos de ellos) sino hasta que se verifique el evento futuro e incierto puesto como condición, recién a partir de este momento el contrato producirá sus efectos (o alguno en particular).

Impacto

En este caso, el contrato cuya formalización se solicita prevía el pago del precio se efectuaría de la siguiente forma: 3,500 dólares como cuota inicial a la firma del contrato y el saldo de 4,500 dólares, serían canceladas en 15 armadas de 350 dólares cada una con vencimiento a 30 días. Sin embargo, el demandante no aportó medio probatorio alguno del cual se advierta la cancelación del precio de venta. Por ello, ante la presencia de una condición suspensiva, que no ha sido satisfecha, no puede obligarse al vendedor a elevar a escritura pública el contrato.