En estos tiempos de emergencia sanitaria, los contratos de alquiler de locales comerciales que firmen propietarios y empresarios deben incluir una mayor regulación respecto a qué eventos considerarán las partes como situaciones imprevisibles o irresistibles con el fin de determinar sus consecuencias en la relación contractual.


Percy Buendia Quijandría

Periodista


“Es decir, se determinará si una cuarentena, una declaración de pandemia, medidas gubernamentales por temas sanitarios, etcétera, califican como riesgos no previsibles por ambos o uno de los contratantes al firmar el documento”, precisa la socia del área Inmobiliaria del estudio Miranda & Amado, Claudia Lucena Mayorga.

Debate

En declaraciones al Diario Oficial El Peruano, la experta señala que estos puntos “serán probablemente objeto de un arduo debate y negociación entre las partes”.

“El consenso al que se llegue dependerá de las circunstancias de cada tipo de operación o negocio, pero sin duda otorgará a las partes mayor predictibilidad ante situaciones de las que antes nunca se ocuparon”, asevera.

Sobre si ante esta situación de emergencia sanitaria es recomendable firmar contratos de alquileres a corto, mediano o largo plazos, Lucena precisa que el asunto no depende tanto de los tiempos, sino de la regulación que se establezca en el documento respecto de una emergencia sanitaria.

“Lo importante será que, a mayor plazo o valor del contrato, mayor debería ser el detalle y profundidad de la regulación contractual sobre el impacto de las actuales y las futuras medidas gubernamentales y de la crisis generada por la pandemia misma. Se trata de contar con reglas claras y mayor predictibilidad sobre las posibles consecuencias derivadas de la emergencia sanitaria”, recalca.

Hasta acá estábamos hablando a futuro, por lo que surge ahora la interrogante sobre ¿qué alternativas existen para renegociar los contratos de alquileres actuales o firmados meses atrás ante esta situación de autorizaciones y prohibiciones del funcionamiento de algunos rubros comerciales por cuarentenas u otras restricciones?

“El punto de partida es el contrato suscrito entre las partes. La primera línea de alternativas reposa en la regulación que los contratantes hayan podido incluir en cada documento. Por ejemplo, cláusulas de caso fortuito o fuerza mayor o de desequilibrio económico, entre otras”, responde el asociado sénior del área Inmobiliaria del citado estudio, Luis Francisco Paz Maruy.

Precisa que si el contrato en cuestión no cuenta con algún mecanismo previsto por las partes ante una situación como la ocasionada por efecto de la apertura y cierre de negocios por cuarentenas, “entonces se podrá explorar la posibilidad de aplicar los remedios previstos en la ley”.

“Por ejemplo, la imposibilidad sobreviniente, la excesiva onerosidad y la frustración de la finalidad de los contratos. Su aplicación dependerá de cada caso concreto y, aunque sus consecuencias son diversas, su aplicación puede servir para posicionar a las partes en una renegociación”, explica.

Es necesario, afirma, considerar que la regla de oro es que los contratos están para cumplirse y lo pactado entre las partes es ley entre ellas. “La renegociación forzosa no es una premisa del Derecho Contractual. Es excepcional y solo procede, en principio, si se verifican los remedios antedichos”, expresa.

“Lo importante será, entonces, encontrar espacios para persuadir al propietario [si se niega] de que es de mutuo beneficio una renegociación del contrato para hacer posible la continuación del negocio. Una disputa, en la mayoría de los casos, no termina como la mejor solución para los contratantes”, aconseja.

Rompimientos

Pero en este contexto en el que vivimos se puede presentar también una situación en la que el ocupante del establecimiento quiera romper abruptamente el contrato o pagar montos menores. “En este caso, el primer paso legal será verificar si el inquilino tiene argumentos suficientes para sostener, en todo o en parte, esa pretensión”, manifiesta Paz.

“Si es así, lo recomendable será negociar con el inquilino para buscar la mejor manera de implementar los ajustes al contrato que permitan continuar con el negocio”, señala.

En cambio, dice, si este busca aprovechar la oportunidad para violar el contrato sin fundamentos, será necesario que el propietario evalúe las consecuencias económicas de ese incumplimiento.

“Si está suficientemente cubierto por garantías líquidas (carta fianza o depósitos monetarios, por ejemplo), es preferible evitar una disputa. Si no lo está, será necesario la evaluación de una estrategia de litigio”, puntualiza.

Demoras en pagos

Claudia Lucena aconseja que cuando existan demoras en los pagos del alquiler, el primer paso será examinar si existen razones atendibles que justifiquen el retraso del inquilino.

“Se debe evitar iniciar controversias si es que el arrendatario tiene una razón que justifique el retraso, sobre todo si existe voluntad de pago y los intereses moratorios generados cumplen con su finalidad de indemnizar la mora en el pago”, afirma.

En ese caso, recalca, la recomendación seguirá siendo negociar y encontrar una solución consensuada. Por ejemplo, un fraccionamiento de la renta o el ajuste a sus factores de cálculo, agrega.

“Si no hay razones atendibles, el propietario verificará las garantías con las que cuenta y evaluará una estrategia de recuperación de deuda”, detalla la especialista.