Por ello, el artículo 1537 del Código Civil (CC) indica que cuando ambas partes (vendedor y comprador) saben que el bien es ajeno, rige lo dispuesto en los artículos 1470 a 1472 de este cuerpo legislativo que regulan la promesa de la obligación.

Así lo determinó la Corte Suprema de Justicia mediante la sentencia recaída a la Casación N° 2283-2017-Tacna, emitida por la Sala Civil Transitoria de la máxima instancia judicial, con la cual se declara infundado ese recurso interpuesto en un proceso de nulidad de acto jurídico.

Fundamento

En el caso materia de la casación un banco, como vendedor, y una persona natural, como comprador, celebraron un contrato de compraventa a plazos de un lote básico, con una cláusula por la cual la entidad financiera se reservaba la propiedad del bien hasta la cancelación del pago.

El comprador transfiere a favor de un tercero –el demandante en el proceso de nulidad de acto jurídico en el cual se interpone la casación– la propiedad de ese bien.

Luego, el comprador lo entrega en calidad de transferencia a una mujer, dándole poder para que en su representación efectúe todos los pagos o cuotas pendientes hasta su total cancelación, a efectos de formalizarse luego la escritura pública traslativa de dominio.

Posteriormente, se entrega el título de propiedad al comprador y este transfiere a favor de la mujer el inmueble, venta que se inscribe.

Ante ello, se generan los conflictos entre la mujer codemandada y el tercero demandante en el proceso de nulidad de acto jurídico en el marco del cual se interpone la casación respecto a la posesión del referido bien.

Además, se denunció penalmente a la mujer demandada por delito de usurpación y robo, y al comprador, también demandado, por delito de estelionato.

A la par, el demandante interpuso un proceso de interdicto de recobrar y un proceso de otorgamiento de escritura pública.

Sin embargo, ninguna de las denuncias penales y procesos civiles tuvo resultados favorables para el demandante.

A criterio del supremo tribunal, por un contrato con reserva de propiedad el transferente conserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o parte determinada de él, conforme lo prescribe el artículo 1583 del CC, por lo que el efecto traslativo del contrato se supedita al cumplimiento de dicho pago.

Ello supone que cuando el comprador demandado transfirió el bien a favor del demandante, aún no era propietario del mismo, y ya que el bien estaba inscrito a favor de otra entidad, ambas partes sabían que se trataba de bien ajeno, dada la presunción de conocimiento de las inscripciones registrales que enuncia el artículo 2012 del CC, detalla el colegiado.

En esa perspectiva, añade, el contrato aludido era, en realidad, un contrato sobre bien ajeno.

La sala suprema manifiesta entonces que puede transferirse un bien ajeno, dado que el ordenamiento legal lo regula en el artículo 1537 del CC.

Sin embargo, tal como ha reparado el jurista Manuel de la Puente y Lavalle, el supremo tribunal considera que la venta de bien ajeno es una promesa de venta, en cuyo caso rige el articulado del CC relativo a la promesa de la obligación.

Decisión

Por ende, la sala suprema determina que al ser una promesa de obligación, el mecanismo ante el incumplimiento de esta es la indemnización, conforme al artículo 1470 del CC. Y si bien el numeral siguiente del referido cuerpo legal establece que la indemnización tiene carácter de prestación sustitutoria, ello se debe a que la prestación que se podría denominar principal es la de solicitar que opere la transferencia respectiva, añade.

Además, el supremo tribunal advierte que el artículo 1538 del CC prescribe que en caso el promitente adquiera el bien se encuentra obligado a la transferencia. Esta disposición ha originado que en sede nacional se sostenga, desde la similitud del precepto con el artículo 1478 del Código Civil italiano y la consensualidad en la transferencia del bien inmueble, que habría una conversión legal y que operaría de inmediato la transferencia, señala el colegiado al acoger con ello la postura jurídica del jurista Luciano Barchi Velaochaga.

Así, para la sala suprema los hechos enumerados son circunstancias específicas, que la mujer demandada adquirió el bien, que no tenía por qué conocer de la transferencia anterior, y que no solo los datos del registro, sino además los documentos y los signos de recognoscibilidad posesorios indicaban que su inmediato transferente iba a ser (y luego lo fue) el propietario del bien que adquirió.

En ese sentido, determina que nada hay que haga presumir la existencia de fin ilícito en el acto jurídico cuya nulidad se deduce, que es la transferencia del inmueble materia del proceso a una mujer por parte del comprador.

Más aún si se advierte que el demandante fue vencido en los procesos y denuncias que interpuso lo que abona a la idea que la mujer demandada desarrolló su comportamiento públicamente, con la intención de adquirir un inmueble que no era poseído por el demandante y dentro de un patrón contractual que tuvo en cuenta los antecedentes registrales, el contrato con reserva de propiedad y la necesidad de formalización de su acto jurídico, precisa el colegiado.

La sala suprema concluye también que en el presente caso tampoco se vulnera lo prescrito en el artículo 70 de la Constitución y el artículo 923 del Código Civil, desde que estas normas hacen alusión al derecho de propiedad. Toda vez que esta no es la naturaleza del asunto que se ventila, sino la validez del contrato suscrito entre el comprador y la mujer.

Normativa

De acuerdo con el artículo 923 del Código Civil, la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley. En tanto que según el artículo 70 de la Constitución, el derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. En consecuencia, a nadie puede privarse de su propiedad, sino, solo, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio, precisa.