Por el arrendamiento el propietario se obliga a ceder temporalmente el uso de su inmueble al inquilino, quien se obliga a pagar puntualmente una suma de dinero. Se aplica lo previsto entre el artículo 1666 y el artículo 1712 del Código Civil.

Miguel Cavero VelaochagaDirector de Inmobilex

El contrato de arrendamiento constituye acto inscribible (artículo 2019, inciso 6 del Código Civil), pero no es costumbre hacerlo. Se opta solo por una legalización de firmas que permita incluir la “cláusula de allanamiento futuro” y/o acogerse al “desalojo express” (Ley Nº 30201). La obligatoria inscripción del contrato de arrendamiento es una reforma legal necesaria. Así, la Sunat podría “cruzar” información con Sunarp y detectar la evasión al impuesto que existe (renta de primera categoría, 5% de tasa efectiva, que debe pagarse aun cuando el inquilino no haya cumplido). Además, la falta de inscripción registral impide publicitar el acto y no permite aplicar el artículo 1670 de dicho código, referido a cómo determinar la prelación en caso de concurrencia de arrendatarios.

El arrendamiento del predio, incluso parcialmente (habitaciones, estacionamientos, etcétera), es la forma como el propietario se genera una renta. Es un negocio inmobiliario con riesgos a evaluar: (I) La recuperación del inmueble; (II) Las situaciones que pueden surgir al vencimiento del contrato (Ver IV Pleno Casatorio Civil) y (III) la acumulación de rentas sin pagar (morosidad).

Un inquilino incurre en morosidad y causal de terminación de su contrato si no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días: “Dos rentas y media” (ver artículo 1697 del código civil). Ante este escenario, el propietario necesariamente debe acudir a un centro de conciliación antes de iniciar acciones judiciales.

El arrendamiento inmobiliario ya es parte de la política habitacional y un tema social. Luego del fracaso del D.Leg. 1177, su abordaje integral es una necesidad.


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