El autor nos da alcances sobre qué mecanismos legales puede tomar un propietario que ha sido despojado de su propiedad ilegalmente, y que además se encuentra en desventaja judicial frente a los usurpadores, a quienes muchas veces los órganos jurisdiccionales no pueden probarles la “mala fe” de sus actos.

Un alto porcentaje de los muchos despojados por títulos falsificados o suplantados, iniciaron demanda de nulidad de acto jurídico contra los terceros adquirentes, bajo la premisa de que estos actuaron con mala fe, por lo que el acto sería nulo por fin ilícito u otra causal establecida en la ley. Sin embargo, el estándar probatorio exigido por el órgano jurisdiccional, normalmente muy estricto, hace que las demandas contra el tercero sean normalmente desestimadas con distintos argumentos, como que “no se pudo probar la mala fe”, “solo basta revisar la inscripciones”, “la seguridad del tráfico exige asegurar las adquisiciones”, entre otras frases retóricas.

Pues bien, una vez que el propietario despojado ha perdido judicialmente el caso de nulidad frente al tercero de buena fe, ¿puede intentar algún mecanismo legal?

En primer lugar, la demanda de nulidad es acción contractual, por lo que la cosa juzgada se limita a cerrar la discusión sobre el tema debatido (art. 123 CPC), esto es, la validez o no del acto jurídico, pero nada más.

En segundo lugar, la validez del contrato celebrado por el tercero, así reconocido por el órgano judicial, no decide sobre la propiedad del bien, por lo que el propietario despojado puede acudir a la acción reivindicatoria, que, además, es imprescriptible (art. 927 CC), con el fin que se dilucide en forma definitiva quién es el propietario del bien. La nulidad del acto jurídico no cierra la controversia sobre la titularidad.

El caso teórico quedaría plasmado de la siguiente manera:

CONTRATO FALSO:

A (propietario despojado) ======= B (primer comprador)

CONTRATO CON TERCERO:

B (primer comprador, ahora vendedor) ======== C (sucesivo comprador)

La demanda de nulidad de acto jurídico, al declararse infundada, concluye en el sentido que el contrato de B-C es válido; sin embargo, no hay inconveniente para que A formule demanda de reivindicación contra C, en la cual deberá evaluarse (“ponderarse”) los títulos de propiedad de cada una de las partes.

En tercer lugar, la reivindicatoria permite evaluar la fortaleza de los títulos en conflicto, al igual que en la acción declarativa (“mejor derecho de propiedad”), con la diferencia que el primero exige la posesión, mientras en el segundo, no. Pues bien, en cualquiera de los casos, el propietario A invocará su título original (art. 923 CC), pues nunca transfirió la propiedad, y los actos falsos no transmiten derechos, en tanto la propiedad es inviolable (art. 70 Const.), y no puede perderse por la sola voluntad de un tercero, sin contar con la del propietario (abundante jurisprudencia constitucional). Por su parte, C tendrá a su favor el principio de protección de los terceros o fe registral (art. 2014 CC, complementada por el art. 5° de la Ley 3031).

En cuarto lugar, el juez, en la ponderación de títulos que se plantea en la reivindicatoria o en la acción declarativa, podría optar perfectamente por el título de A, en tanto, la propiedad es un derecho inviolable (art. 70 Const.), por lo ninguna falsificación podría vulnerar una prerrogativa especialmente protegida por la norma fundamental, en consecuencia, la fe registral debería ser inaplicada al caso concreto por efecto del control difuso. Cabe recordar que en esta hipótesis dramática, siempre perderá una de las partes, y en tal disyuntiva, la opción racional, y constitucional, pasa por preferir el título legítimo del propietario originario, que nunca lo perdió por virtud del art. 70 Const., frente al título defectuoso del tercero, que proviene del acto de falsificación. En la nueva edición del libro, ahora denominado “fraude inmobiliario”, se explica con detalle todos los fundamentos que apoyan la posición jurídica de los despojados.

Por tanto, el triunfo del propietario requiere aprovechar el art. 70 de la Constitución, junto con la jurisprudencia constitucional que se ha establecido sobre temas análogos, y, simultáneamente, exigir la inaplicación de la norma de menor jerarquía, esto es, el art. 2014 CC, cuyo sentido interpretativo a favor de las falsificaciones, es incompatible con la norma fundamental, así como el del art. 5° de la Ley 30313. Por su parte, es cierto que un colectivo ciudadano ha presentado una demanda en el Tribunal Constitucional para derogar parcial o totalmente las dos normas legales antes citadas, pero, luego de casi dos años, la cuestión aún no se resuelve, pero ello no impide que el juez ordinario deba responder en el caso concreto sobre la constitucionalidad de los despojos producto de falsificaciones.

La conclusión es que los propietarios aún pueden recuperar lo suyo.


(*) Gunther Hernán Gonzales Barrón es abogado especialista en derecho de propiedad


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